La conférence Arthur Loyd Alsace - Résumé des échanges

TRANSCRIPTION DE CONFÉRENCE ÉVOLUTIONS DES INFRASTRUCTURES URBAINES, IMPACTS SUR L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE.

ARTHUR LOYD ALSACE RÉUNIT 9 EXPERTS 

POUR DÉCRYPTER LE PAYSAGE URBAIN

Premier réseau Français de conseil en Immobilier d'Entreprise.
Notre métier : le Conseil en Immobilier d'Entreprise.
Parce que nous sommes convaincus que l’entreprise est un lieu de progrès pour la Société, l’innovation & l’intelligence collective. L’immobilier est bien plus qu'un centre de coût pour l'entreprise, 

c'est une ressource-clé de son succès.

Intitulée « évolution des infrastructures urbaines, quels enjeux pour l’immobilier d’entreprise », 

notre conférence a rassemblé le Jeudi 28 Mars 2024 à la villa Sturm de Strasbourg :

Pierre LAPLANE – Directeur Général de L’ADEUS.
Grégory BIGEL – Président Directeur Général Arthur Loyd Alsace – Lorraine.

Jean ROTTNER – Directeur Général Grand Est REALITÉS.
Éric GUILLOUX – Spécialiste en Logistique Urbaine Arthur Loyd Logistique.

Thomas CASTAN – Président Urban Logistics Solutions.
Thierry HERRMANN – Président Herrmann Immeubles.

Augustin LATHOUD – Président d’AXAL.
Maitre Valentin SCHOTT – SG Notaires.

Cet évènement, introduit par Gregory Bigel, Président Directeur Général Arthur Loyd Alsace-Lorraine s’est déroulé sous la conduite d’Axelle Benamran qui a animé les échanges entre nos experts invités, les sujets ont été abordés de plusieurs façons ;
- Tout d’abord en tant que professionnels de l’immobilier d’entreprise, avec une vision claire des infrastructures qui guideront nos métiers et ceux de nos partenaires, constructeurs, propriétaires, promoteurs ou encore foncières.
- Puis, nous aborderons cette question d’un point de vue plus global, une approche 360° pour répondre également aux interrogations et aux enjeux soulevés par les utilisateurs.

La conférence a traité des évolutions nationales dans les domaines aérien, fluvial et portuaire, ferroviaire, et routier. Des secteurs passés au crible et analysés en détails notamment sur les secteurs de la logistique, du transport, du commerce et du tertiaire.
Premier réseau français de conseil en immobilier d’entreprise avec plus de 70 implantations, nous nous engageons dans la réussite de la stratégie immobilière de nos clients et de nos investisseurs. Nos équipes vous conseillent avec des outils d’analyse et d’indicateurs marchés ajustés, pour vous présenter les solutions les plus pertinentes.
C’est tout naturellement qu’Arthur Loyd Alsace s’est posté aux commandes de cet événement exclusif dans le secteur de l’immobilier d’entreprise ; précieuse occasion de réfléchir à la manière dont les infrastructures urbaines évoluent et influent sur le marché.
Introduction de l’évènement
Axelle BENAMRAN & Grégory BIGEL
« Bonjour à toutes et à tous, bienvenue !
Le sujet d’aujourd’hui concerne les infrastructures urbaines d’un côté et l'immobilier d’entreprise de l’autre.
Comment les 2 évoluent ?
* Les promoteurs veulent des terrains et des prix optimums,
* Les politiques veulent des normes écologiques, des flux maîtrisés
* et les consommateurs et collaborateurs veulent du pratique et de la qualité de vie. Alors où en est-on en 2024 et comment trouver consensus ?
C’est tout le sujet de ce débat du jour pour lequel nous avons souhaité rassembler des professionnels de l’immobilier, de la logistique urbaine pour tenter de vous éclairer. Nous serons ensemble pendant 2h et nous aborderons dans un premier temps le sujet de la Logistique urbaine et les problématiques de stockage, de livraisons et de commerces. Puis dans un 2è temps nous parlerons immobilier tertiaire et ses problématiques d’attractivité et de mobilité des collaborateurs.
Bref comment l'immobilier d'entreprise s'adapte à ces évolutions tout en prenant en considération sa responsabilité écologique ?
C’est tout l’enjeu de cette journée
Avant de recevoir nos intervenants, j'ai le plaisir d'accueillir, Monsieur Bigel, Président d'Arthur Loyd Alsace, qui est à l'initiative de cet événement.
A. BENAMRAN :
M. BIGEL, Bonjour, à la vue du taux de remplissage de la salle, on peut dire que le sujet intéresse.
G. BIGEL :
Oui, chez Arthur Loyd, nous organisons régulièrement sur le Grand-Est et dans le reste de la France, des conférences en lien avec les problématiques actuelles.
Notre raison d’être c’est le Conseil en Immobilier d’Entreprise et c’est important pour nous d’apporter des réponses concrètes et de guider nos métiers et ceux de nos partenaires, constructeurs, propriétaires, promoteurs ou encore foncières.
A. BENAMRAN :
Alors justement Arthur Loyd est surtout connu au niveau national pour son expertise en immobilier d’Entreprise et c’est une de vos premières conférences en Alsace ?
G. BIGEL :
Nous avons plus de 70 implantations en France mais nous sommes à Strasbourg depuis On voulait offrir aujourd'hui un événement exclusif dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et marquer ainsi une rupture avec la simple présentation de marché.

Nous avons l’habitude chez Arthur Loyd au niveau national d’organiser des conférences, nous-mêmes dans le grand est nous avons organisés en 2022 une conférence sur les friches industrielles à Metz en 2022 et en 2023 à Nancy sur le thème de l’immobilier d’entreprise au service de l’attractivité du territoire Nancy sud lorraine.
A. BENAMRAN :
Par rapport à la thématique du jour, sur l’impact des infrastructures sur vos métiers, pourquoi c’était important pour vous d’en faire un sujet de débat ?
G. BIGEL :
Dans un monde en mutation rapide, les infrastructures urbaines sont au cœur des défis et des opportunités pour les acteurs de l'immobilier. Aujourd'hui, nous explorons les transformations nationales et régionales ainsi que les développements locaux qui façonnent le paysage immobilier d'aujourd'hui et de demain.
Le débat d'aujourd'hui met en rapport des professionnels aux problématiques différentes. Tout l’enjeu aujourd'hui est de comprendre ces problématiques pour essayer de faire bouger les lignes et apporter des réponses innovantes.
Notre volonté est de montrer que l’immobilier est bien plus qu'un centre de coût pour l'entreprise, c'est une ressource-clé de son succès.
A. BENAMRAN :
Merci beaucoup M. Bigel d’avoir été à l’initiative de cette belle journée.
Sans plus attendre, rentrons dans le coeur du sujet.
Je vous propose d’aborder le sujet de la Logistique urbaine et ses problématiques. Pour cela je suis ravie d’accueillir :
Augustin LATHOUD - Directeur Général d’Axal
Éric GUILLOUX - consultant en logistique urbaine chez Arthur Loyd
Pierre LAPLANE - Directeur général de l'Adeus
Thomas CASTAN – Président d’ULS à Strasbourg
Dans cette deuxième partie, nos conférenciers ont pris la parole et ont débattu des sujets suivants :
A. BENAMRAN :
« On disait en introduction que le consommateur veut du pratique et de la qualité de vie. C’est à dire qu’il veut être livré chez lui rapidement, veut acheter sa baguette au coin de rue mais ne pas être dérangé par des camions. Il faut donc des centres logistiques à proximité des villes. Mais alors cet endroit aux pieds du consommateur : on le met où ? »
« Thomas CASTAN, bonjour, vous êtes directeur d’ULS, pourriez-vous nous dresser le tableau des typologies de plateformes logistiques ? »
Les discussions se sont axées autour des contextes de typologies de plateformes (gros hub / moyennes plateformes / entrepôts de logistique urbaine) mais aussi il a été étbali le parallèle avec la pression foncière.
Les connections avec les ports, rails, aéroports et routes ont permis à Augustin LATHOUD, directeur général d’Axal, de prendre la parole à la suite des échanges avec Monsieur CASTAN sur la pression foncière.
Pierre LAPLANE, directeur général de l’ADEUS, s’est exprimé sur les obligations nécessaires afin de répondre aux normes climatiques. L’occasion popur lui d’exposer

son point de vue et celui de l’ADEUS sur : 

Les critères d’acceptabilité de la population, la pression politique, financière et énergétique

Éric GUILLOUX, consultant en logistique urbaine chez Arthur Loyd, s’est appuyé sur des documents du pole « études et recherches » d’Arthur Loyd, notamment le baromètre ainsi qu’une présentation des différentes typologies de zones et d’emplacements de logistique, pour prendre la parole. Il a été question de la transformation des friches commerciales et industrielles.
L’exemple de la plaine des bouchers a été donné, il a été mis en avant la nécessité de telles zones pour la logistique urbaine ainsi que la transformation des centres-villes pour accueillir cette même logistique avec la transformation de boutiques en point logistique urbain.
Éric GUILLOUX – Arthur Loyd Logistique et Thomas CASTAN ont développé en fin de première partie l’exemple des barges et de la logistique fluviale qui au travers des fleuves et rivières qui entrent dans les villes et ce jusqu’au centre-ville, constituent un autre moyen de faire de la logistique urbaine...
E. GUILLIOUX :
« Il y a des tests qui ont été faits sur Lyon depuis des barges et des péniches, idem depuis Amazon avec colis dans la ville de Paris, et on s’est rendus compte que ces bateaux ne sont pas adaptés et donc ne sont pas concluants »
Alors interpelé par Thomas CASTAN :
« Ce sont des bateaux qui ne sont pas adaptés à ces destinations de centre-ville ce sont des bateaux qui sont obsolètes ! »
La réponse d’Éric GUILLOUX
« il y a des choses à faire, pour que les péniches qui arrivent en centre-ville puissent accoster on voit aussi apparaitre l’ouverture à des entreprises de nouvelles plateformes en centre-ville pour la livraison fluviale via des plateformes dédiées et placées de façon stratégique tant pour la distribution que l’accueil des bateaux. »
S’en sont suivis des échanges sous forme de questions/réponses avec les personnes présentes dans le public afin de clôturer cette première partie de conférence.
A. BENAMRAN :
Merci à tous les 4 pour cette première partie, je vous propose à présent de voir :

Comment les évolutions de nos infrastructures ont un impact sur l’immobilier tertiaire de bureaux.

M. Laplane, restez avec nous,
Nous allons accueillir :
Thierry HERRMANN - Directeur Général d'HERRMANN Immeubles
Me Valentin SCHOTT - Notaire associé chez SG Notaires
Jean ROTTNER - Directeur Exécutif du groupe REALITES & Grégory Bigel - Président d'Arthur Loyd Alsace.
A. BENAMRAN :
Messieurs, bonjour !
On a vu en première partie que la logistique urbaine soulevait de multiples questions sur le foncier, a-t-on les mêmes problématiques pour l’immobilier tertiaire ?

A. BENAMRAN :
M Bigel, Mais alors le bureau idéal, on le met où ?
G. BIGEL :
« Nous allons tacher d’y répondre, tout d’abord on se rend compte lors de ces conférences de deux choses, la première c’est qu’il n’y a pas assez d’échanges entre les agences d’urbanisme et les professionnels de l’immobilier, et la deuxième qu’il y a des choses que l’on découvre lors de ces conférences, d’où l’utilité et la volonté pour nous d’organiser ce genre d’évènement. »
« Pour faire la transition sur la partie tertiaire Arthur Loyd au niveau National a sorti la septième édition de son baromètre qui objective les choix d’implantations et les classements des métropoles selon des critères d’attractivité, d’accueil des entreprises et d’ouverture à l’international critères sur lesquels Strasbourg se place en 2è et 3è position. »
L’analyse de ces critères et des études d’Arthur Loyd France ont permis de faire le parallèle avec le contexte actuel, et, des quartiers comme le quartier gare ou COOP sur lequel M. Hermann, en tant qu’investisseur à pris la parole pour brosser le tableau des implications de ce quartier et des fonciers dans et hors Strasbourg...
> M. Rottner, maintenant que vous êtes de l’autre côté de la barrière, la pression foncière est-elle la seule ? Qu’est-ce que vous pensez du départ d’Adidas ?
> Discussion autour de l’arrivée du Paris -Berlin
J. ROTTNER
« Le paris berlin ne va pas révolutionner la perception de l’est de la France qui ne se positionne pas pour le moment comme les marchés préférés de France. Il faut être réaliste la logistique suit aussi les flux démographiques qui se portent sur l’Ouest. Paris a aujourd’hui les yeux tournés vers l’ile de Ré, vers Bordeaux, vers La Rochelle, vers Nantes, même vers Brest qui se transforme de manière beaucoup plus forte que d’autres régions comme le sud-est qui est un peu has-been en tout cas sur la manière de concevoir une stratégie économique. Il faut avoir cette réalité économique en ligne de mire, je pense que c’est une première limite qu’il faut savoir dépasser et cela veut dire qu’il doit y avoir une alliance entre le monde politique économique et nos concitoyens. Il faut avoir un projet commun, une histoire commune si l’on veut gagner des parts de marché et remonter dans le classement des métropoles qui nous a été présenté dans le baromètre vu précédemment, et le classement des métropoles françaises.
Et pour reprendre la question sur Adidas, je suis extrêmement fâché contre Adidas car le jour ou ça a été annoncé, ils l’ont annoncé en disant « mais comprenez, vous êtes une ville has-been. Et nous ne voulons plus associer notre logo et notre présence à Strasbourg et cela est révélateur du déficit de notoriété sur lequel nous devons travailler pour nous mettre au niveau de métropole desquelles les grandes enseignes ne partent pas. »

Attractivité talents internationaux

Pierre Laplane, au sujet du quartier Gare, est-ce que l’Adeus sait un peu ce qu’il se mijote ? Parle-t-on de mixité ou de quartier d’affaires ?
P. LAPLANE :
« Nous sommes en train de mener une étude qui se base sur un espace qui est un conglomérat d’activités qui ont toutes des besoins de développement, et notamment

un développement de la logistique ferroviaire. Il y a aussi les questions du potentiel à préserver, l’évolution de la CTS, et la chance d’avoir le marché gare si bien placé aux portes de la ville qui font de cette zone un quartier d’affaires qui prend le virage de l’avenir à chacun de ses niveaux. »
A. BENAMRAN :
Me Valentin SCHOTT, on va parler étalement urbain et ZAN (Zéro artificialisation nette des sols, ce n’est pas une bonne nouvelle pour vos métiers mais c’est ce qu’il faut faire pour lutter contre l’artificialisation des sols, non ?
Me Valentin SCHOTT :
« Je vais revenir sur une évidence qui a été soulevée par les autres conférenciers, l’étalement urbain n’est plus imaginable, d’un point de vue écologique et d’un point de vue économique. Si vous êtes responsable d’une collectivité, l’étalement urbain revient à étaler des réseaux des VRD c’est un cout qui n’est pas, qui n’est plus imaginable il n’y a pas que l’écologie en jeu qui va contre l’étalement urbain.
Si vous prenez ce qui a été remarqué par l’UNESCO et la Neustadt, c’est que les Allemands à l’époque déjà s’axaient vers une densité urbaine. Il faut rester avec ce qui est existant et valoriser l’existant, il faut un courage politique des élus pour, au travers des PLU, restreindre et rester cohérent au regard du foncier disponible sur l’étalement foncier.
Question à M. Rottner : Comment évaluez-vous la ZAN ? J. ROTTNER
« Le Zan c’est l’exemple type du texte à la française, c’est-à-dire décidé au sommet de l’état avec un débat parlementaire sans très grande concertation avec par la suite toutes les difficultés du monde et les injonctions contradictoires pour le faire appliquer. C’est un texte nécessaire, indispensable, ça vient d’être dit, les raisons sont bonnes, les intentions sont louables, mais on fait preuve toutefois d’une rigidité qui se heurte aux réalités des territoires, en effet, Wissembourg n’est pas Strasbourg n’est pas Ferrette, Ferrette n’est pas Mulhouse. On aurait dû avoir la possibilité d’avoir cette réflexion et capacité d’adapter ce texte intéressant à des réalités de territoires avec une agilité et une responsabilité commune. »
A. BENAMRAN :
Me Valentin SCHOT, M.Rottner, en tant qu’élu et ancien élu, y-a-t-il une volonté d’attractivité pour Strasbourg et pour accueillir de nouveaux sièges d’entreprise ? Si oui comment se manifeste-t-elle ?
Me Valentin SCHOT :
« Je crois qu’il faut être clair, quel que soit l’élu il souhaite faire le maximum pour sa ville, est-ce que sa politique est la bonne ou non ? C’est une question que chacun est en droit de se poser. Chaque élu souhaite mettre en avant sa ville, chaque municipalité a ses priorités, à Strasbourg la priorité tend vers l’écologie. Tout est manière d’appliquer la méthode, il faut laisser le temps et l’espace nécessaire pour appliquer la transition, la brutalité peut être contreproductive ! »
Jean ROTTNER :
« Il faut pour cela porter un roman économique, on a parlé de Toulouse, on a parlé de Montpellier, quel est aujourd’hui le roman économique de Strasbourg ?
Strasbourg est capitale européenne, capitale régionale, et capitale alsacienne et possède un statut de métropole non négligeable dans les métropoles françaises.

Rien que ça, c’est déjà répondre à la question, Strasbourg se doit d’être attractive. Cela ne se construit pas d’une simple volonté politique mais aussi d’une réalité économique, d’une position géographique et donc d’une stratégie qu’il s’agit de mettre en œuvre. Quels sont alors les moyens que l’on se donne d’être et de demeurer attractifs. Strasbourg doit exercer une influence sur sa région et les territoires voisins car il n’y a pas de raisons de ne pas travailler entre métropoles et à l’international pour avoir des dominantes pouvant être lues de l’extérieur pour développer l’attractivité en partageant les risques et en travaillant ensemble. »
La conférence a passé au crible les implications des infrastructures locales, le secteur tertiaire, privé comme public, et de l’installation des sociétés.
Cette conférence a offert un support actualisé pour la réflexion et le dialogue autour des enjeux liés à l'évolution des infrastructures urbaines et leur impact sur le secteur de l'immobilier d'entreprise.
Arthur Loyd Alsace est soucieuse, au-delà de sa fonction de broker, d’offrir un accompagnement et une vision détaillée de son environnement.
Le pôle Études et Recherche d’Arthur Loyd, analyse la conjoncture des marchés et les données socio-économiques des territoires afin d’offrir aux clients une vue globale sur les biens immobiliers et les facteurs urbains de valorisation. Des analyses précises adaptées à l’environnement et au secteur de chaque client pour transformer les défis d’aujourd’hui en réussite de demain.